Когда туристическая аренда вытесняет жителей: что ЕС предлагает городам
В июне 2024 года власти Барселоны объявили, что не намерены продлевать разрешения для 10 101 зарегистрированной туристической квартиры после окончания переходного периода в ноябре 2028 года. Еврокомиссия тем временем готовит Affordable Housing Act — акт о доступном жилье, центральной частью которого должна стать инициатива по краткосрочной аренде.
Общего запрета туристических квартир или единого лимита ночей Евросоюз не предлагает. Брюссель намерен помочь городам определять территории жилищного давления и обосновывать адресные ограничения, однако Барселона уже располагает собственными инструментами.
Барселона не ждет разрешения Брюсселя
Чтобы ограничивать туристические квартиры, Барселоне не требуется новый закон Евросоюза. Город уже определяет, где такое жилье допустимо, проводит инспекции, расследует жалобы соседей и требует прекратить незаконную деятельность.
Но городское разрешение — только один уровень системы. Определение туристического жилья и туристический реестр относятся к полномочиям Каталонии. Испания регулирует договоры аренды, отношения между собственниками и потребительские требования, а Евросоюз — работу трансграничных платформ и обмен данными.
Поэтому регистрационный номер в объявлении еще не доказывает, что квартиру можно законно сдавать туристам. Объект должен соответствовать каталонским правилам, городскому планированию, ограничениям конкретного дома и требованиям к публикации объявления.
| Уровень | Что регулирует | Чего не решает |
|---|---|---|
| Евросоюз | Регистрационные данные, обязанности платформ и обмен информацией | Не устанавливает городскую квоту или запрет |
| Испания | Виды договоров, права собственников и защита потребителей | Не определяет допустимость HUT по конкретному адресу |
| Каталония | Понятие туристического жилья, реестр, разрешения и санкции | Не заменяет городское зонирование |
| Барселона | Планирование, инспекции и прекращение незаконной деятельности | Не лишает владельца права собственности |
| Сообщество собственников | Может разрешать, ограничивать или запрещать новую туристическую деятельность | Не заменяет муниципальное разрешение |
Данные платформ для городов
С 20 мая 2026 года применяется Регламент ЕС 2024/1028 о сборе и обмене данными по краткосрочной аренде. Его задача — дать властям более полную картину того, сколько объектов сдается через платформы, где они находятся и насколько интенсивно используются.
Если государство, регион или город ввел процедуру регистрации краткосрочного жилья, платформа должна предоставить владельцу поле для регистрационного номера и показывать этот номер в объявлении. Платформы также проводят выборочные проверки номеров и передают компетентным органам сведения об объекте и его использовании.
В передаваемые данные входят регистрационный номер, адрес, ссылка на объявление, количество ночей и число гостей. Обмен организуется через единую цифровую точку доступа. Для небольших платформ предусмотрена менее частая отчетность.
Если регистрационный номер приостановлен или отозван, компетентный орган может потребовать удалить объявление или ограничить к нему доступ. Но регламент не возлагает на платформу обязанность заранее проводить полное юридическое расследование каждой квартиры.
Регистрационный номер служит прежде всего для идентификации объекта и связи объявления с данными владельца. Муниципальная лицензия или другой разрешительный титул отвечает на иной вопрос: допускается ли туристическое использование по этому адресу.
Европейский регламент не определяет, сколько туристических квартир может работать в Барселоне. Он не вводит общий лимит ночей, не регулирует цены и не запрещает краткосрочную аренду в жилых домах. Эти решения остаются за национальными, региональными и местными властями.
Будущая инициатива Евросоюза
В декабре 2025 года Еврокомиссия представила European Affordable Housing Plan — европейский план доступного жилья. Следующим этапом должен стать Affordable Housing Act, который Комиссия планирует предложить в IV квартале 2026 года.
Центральной частью будущего акта должна стать законодательная инициатива по краткосрочной аренде. Еврокомиссия намерена помочь властям определять территории жилищного давления на основе общедоступных данных и принимать там обоснованные и соразмерные меры.
На 3 августа 2026 года окончательный проект не опубликован. Неизвестно, какие положения получат форму обязательного закона, а какие останутся рекомендациями. Не установлены и точные критерии территории жилищного давления: сможет ли город выделить отдельный район, кто подтвердит его статус и как часто потребуется его пересматривать.
У Испании уже существует категория зоны напряженного рынка жилья. Она применяется прежде всего к постоянной аренде и ценовым ограничениям. Считать ее готовым юридическим аналогом будущей европейской территории жилищного давления нельзя: автоматической связи между двумя режимами пока нет.
Формула «ЕС разрешит Барселоне запретить туристические квартиры» поэтому неточна. Барселона уже располагает соответствующими полномочиями в рамках испанского и каталонского права. Будущий акт может создать общую европейскую рамку, которая поможет городам обосновывать ограничения и применять их на рынке трансграничных платформ.
Туристическая квартира и городской план
В Каталонии туристическое жилье, или HUT — habitatge d’ús turístic, — это целая меблированная квартира или дом, которые передаются гостям за плату не более чем на 31 последовательный день. Владелец не обязан жить вместе с ними.
Сдача отдельных комнат относится к другой категории — llar compartida, совместно используемому жилью. В этом случае собственник должен постоянно проживать в квартире вместе с гостями. Разделить обычную туристическую квартиру на комнаты и считать их отдельными HUT нельзя.
Регистрации в туристическом реестре Каталонии недостаточно. Специальный городской план PEUAT делит Барселону на зоны с разными режимами туристического размещения.
В наиболее насыщенных частях города запрещено переводить обычные квартиры в туристическое жилье и начинать в них новую деятельность по краткосрочному размещению. Если действующий туристический объект закрывается, заменить его другой квартирой нельзя.
В остальных зонах действуют разные режимы: где-то допускается замена без увеличения общего числа туристических объектов, а в зонах ограниченного роста новые разрешения выдаются только в предусмотренных планом случаях и в пределах установленных квот.
Покупка квартиры сама по себе не дает права сдавать ее туристам. Разрешение связано с конкретным объектом, адресом, действующим планированием и правилами дома. Отдельно купить «туристическую лицензию» без квартиры нельзя.
Отмена испанского номера NRA
С июля 2025 года в Испании действовала государственная процедура Registro Único de Arrendamientos. Владельцы жилья для краткосрочной аренды должны были получать национальный регистрационный номер NRA через реестр собственности и указывать его на платформах.
В мае—июне 2026 года Верховный суд Испании отменил ключевые положения этой процедуры. Суд решил, что центральное правительство вторглось в полномочия автономных сообществ в сфере жилья и туризма.
Отмена затронула регистрацию через реестры собственности, выдачу NRA и связанные с ними проверки. Но она не отменила каталонский туристический реестр, муниципальные разрешения, PEUAT и проверки законности конкретного объекта.
Не исчезла и обязанность Испании исполнять Регламент ЕС 2024/1028. Государству предстоит создать новый механизм цифрового обмена данными, который будет учитывать полномочия автономных сообществ и уже существующие региональные реестры.
Особенно заметный пробел сохраняется для временной аренды, не относящейся к туристической. Не во всех автономных сообществах существует отдельный реестр квартир, сдаваемых на время учебы, работы или лечения.
Переход до ноября 2028 года
Каталонский Decreto-ley 3/2023 вступил в силу 9 ноября 2023 года. В 262 муниципалитетах с проблемами доступа к жилью или высокой концентрацией туристических квартир, включая Барселону, он ввел обязательные предварительные градостроительные лицензии.
Новые лицензии действуют пять лет и могут продлеваться на такой же срок, если городской план продолжает разрешать туристическое использование. В одном муниципалитете нельзя выдавать больше десяти таких лицензий на 100 жителей.
Квартиры, уже законно работавшие на момент вступления декрета в силу, получили пятилетний переходный период. Чтобы продолжить деятельность после 9 ноября 2028 года, владельцу потребуется новая лицензия, а городской план должен прямо допускать туристическое использование жилья.
В июне 2024 года власти Барселоны заявили, что не намерены создавать такие планировочные условия. На тот момент в городе насчитывалась 10 101 зарегистрированная туристическая квартира. В более поздних публикациях город использует округленную цифру — около 10 тысяч.
Это решение часто называют «запретом Airbnb», но юридическая конструкция сложнее.
| Вопрос | Что следует из действующих правил |
| Лицензии отзывают немедленно? | Нет, переходный период действует до 9 ноября 2028 года |
| Квартиры конфискуют? | Нет, право собственности сохраняется |
| Все объекты автоматически станут долгосрочной арендой? | Нет, возможны продажа, проживание владельца и другое законное использование |
| Возможна ли отсрочка? | Владелец может один раз просить продление до пяти лет, если докажет, что основной переходный срок не компенсировал утрату прежнего титула |
| Можно ли спорить с властями? | Да, конкретные решения и отказ в лицензии могут быть обжалованы |
Конституционный суд Испании в 2025 году в целом поддержал каталонскую модель. Суд указал, что туристическая эксплуатация не является неотъемлемой частью права собственности, а ограничение способа использования квартиры не равнозначно ее изъятию.
При этом конкретные решения властей могут проверяться судами на компетенцию, обоснованность и соразмерность.
Решение сообщества собственников
С 3 апреля 2025 года новая туристическая деятельность в многоквартирном доме требует предварительного согласия сообщества собственников. Необходимы три пятых всех собственников, представляющих одновременно три пятых долей.
Тем же большинством сообщество может ограничить или запретить новую туристическую аренду, установить дополнительные условия и увеличить взносы на общие расходы — не более чем на 20%.
По общему правилу такое решение не имеет обратной силы. Законно работавшая ранее квартира не закрывается только потому, что соседи впоследствии проголосовали против туристической аренды.
Но решение сообщества не узаконивает объект, работающий без необходимых разрешений, и не заменяет муниципальный контроль.
Аренда после 2028 года
Утрата права на туристическую эксплуатацию не мешает владельцу сдавать квартиру по обычному долгосрочному договору. Возможна и временная аренда для учебы, работы, лечения или другой реальной ограниченной потребности.
Однако короткий срок договора сам по себе не делает аренду сезонной. Каталонские правила требуют указывать временную причину и подтверждать ее документами. Если такой причины нет, к договору могут применить режим аренды постоянного жилья, включая действующие ценовые ограничения в напряженных зонах.
Название «договор на 11 месяцев» также ничего не доказывает. Если человек фактически использует квартиру как постоянный дом, а временная причина существует только на бумаге, власти или суд могут переквалифицировать отношения.
Часть бывших туристических квартир после 2028 года может перейти не в долгосрочную аренду, а в законный среднесрочный сегмент. Но использовать фиктивную сезонность как автоматический обход жилищных правил становится сложнее.
Возвращение квартир жителям
Закрытие туристического объявления не означает, что квартира на следующий день появится на рынке долгосрочной аренды. Собственник может продать ее, поселиться в ней, начать ремонт или выбрать другое разрешенное использование.
Исследования связывают высокую концентрацию краткосрочной аренды с ростом стоимости жилья и сокращением предложения для постоянных жителей, особенно в туристических районах. Лицензирование, обмен данными и проверки платформ, в свою очередь, помогают сокращать нелегальное предложение.
Но обратный эффект не будет автоматически симметричным. Нельзя взять прежнюю оценку роста аренды из-за туристических платформ и предположить, что после закрытия квартир цены снизятся на тот же процент.
Даже если бывшая туристическая квартира выйдет на рынок долгосрочной аренды, размер и последующее повышение платы будут регулироваться уже правилами обычной аренды. Подробнее о том, как проверить законность повышения аренды в Испании и других странах Европы, RTVI рассказывал в отдельном материале.
На рынок одновременно влияют строительство, миграция, доступность ипотеки, появление новых домохозяйств, состояние жилищного фонда и регулирование постоянной аренды. Туристические квартиры составляют небольшую долю всего фонда Барселоны, хотя в центральных районах их концентрация значительно выше.
Поэтому наиболее заметный результат возможен в районах с высокой плотностью туристического размещения. Даже там он будет зависеть от того, какое использование выберут владельцы после 2028 года.
Проверка туристической квартиры
Значок платформы сам по себе не доказывает законность объекта. Барселона предоставляет официальный сервис, позволяющий проверить, включена ли квартира в перечень легального туристического жилья, и сообщить о предполагаемом нарушении.
Перед бронированием туристу стоит:
- Найти в объявлении каталонский номер HUTB или запись туристического реестра.
- Сверить номер с адресом и типом объекта.
- Проверить квартиру через городской сервис.
- Сохранить объявление, условия отмены и подтверждение платежа.
- Не считать прежний NRA единственным доказательством законности после решений Верховного суда.
Соседу или постоянному арендатору следует сохранить ссылку на объявление, полные скриншоты, регистрационный номер, доступные даты и описание фактических нарушений. Жалобу можно передать городским службам, а при продолжающемся шуме — городской полиции Guardia Urbana.
Самостоятельно доказывать весь состав нарушения не требуется. Достаточно передать проверяемые сведения, по которым инспекция сможет установить адрес, объявление и характер использования квартиры.
Европейская рамка для местных решений
Барселона уже может зонировать туристическое жилье, ограничивать лицензии, проводить инспекции, требовать прекратить незаконную деятельность и применять санкции. Евросоюз со своей стороны ввел общие правила передачи данных и взаимодействия с платформами.
Следующим шагом может стать европейская методика определения территорий жилищного давления. Она могла бы закрепить минимальный набор данных, процедуру пересмотра статуса и требования к обоснованности ограничений.
Для владельцев это сделает понятнее критерии введения запретов и порядок их обжалования. Платформы получат более сопоставимые требования в разных странах, а жители — возможность увидеть, на каких показателях основано решение города и изменило ли оно доступность жилья.
Единого европейского запрета туристических квартир пока не предложено. Жилищные рынки Амстердама, Малаги, небольшого курортного муниципалитета и спального района Барселоны слишком различаются для одной квоты или общего лимита ночей.
Будущая инициатива должна не заменить городское регулирование, а сделать его более прозрачным, доказуемым и исполнимым на рынке, где квартира находится в одном городе, владелец может жить в другой стране, а платформа работает по всему миру.
Барселона показывает, зачем такая рамка нужна. Даже здесь один объект одновременно подпадает под муниципальное планирование, каталонский реестр, правила дома, испанское право и европейские требования к платформам.
Поэтому спор идет не только о количестве туристов. Он касается границы между правом собственника использовать свою квартиру и правом города защищать жилье, необходимое постоянным жителям.