Налог на недвижимость в Бельгии: как рассчитывается и от чего зависит сумма
Ежегодно владельцы недвижимости в Бельгии получают счета на уплату налога на недвижимость — précompte immobilier или onroerende voorheffing. Сумма обязательного платежа зависит от региона, муниципалитета и кадастрового дохода объекта, который рассчитывается на основе исторической оценки. Поэтому налоговые счета владельцев даже расположенной по соседству недвижимости могут существенно различаться, пишет The Brussels Times.
Что такое налог на недвижимость в Бельгии
Налог на недвижимость представляет собой ежегодный сбор с жилой и коммерческой недвижимости, включая дома, квартиры и земельные участки. Плательщиком является лицо, которое владеет объектом или обладает соответствующим вещным правом по состоянию на 1 января налогового года.
Плательщиком может быть собственник недвижимости, человек, который имеет право пожизненно пользоваться ею, или тот, кто получил долгосрочное право владения либо застройки участка.
Как поясняет профессор недвижимости Брюссельской политехнической школы Венсан Жерен, расчет налога производится на основе кадастрового дохода объекта. Этот показатель представляет собой условный средний чистый арендный доход, который недвижимость могла бы приносить.
Важно, что кадастровый доход сам по себе не является налогом. Это исходный показатель, на основе которого рассчитывается сумма налога на недвижимость.
Региональный характер налога и распределение поступлений
Хотя налог действует на всей территории Бельгии, он является региональным. Брюссельский столичный регион, Валлония и Фландрия самостоятельно отвечают за его администрирование и сбор, поэтому ставки и правила могут различаться в зависимости от места нахождения объекта.
Во Фландрии налог называется onroerende voorheffing, в Валлонии — précompte immobilier. В Брюссельском столичном регионе его администрирует служба Brussels Fiscality.
Поступления от налога не остаются исключительно в распоряжении регионов. Муниципалитеты, а в зависимости от региона также провинции или Брюссельская агломерация, получают свою долю за счет дополнительных сборов — centimes additionnels или opcentiemen.
Так, согласно приведенным в исследовании профессора Жерена данным, в Валлонии в 2022 году налог принес около €1,8 млрд. Из этой суммы 59% поступило в муниципальные бюджеты и 38,5% — в бюджеты провинций. Эти дополнительные сборы являются важным источником доходов местных властей.
Кадастровый доход — ключевой элемент расчета
Кадастровый доход (revenu cadastral или kadastraal inkomen) — это условный показатель, устанавливаемый Федеральной службой финансов Бельгии.
Его расчетная основа связана со средним чистым арендным доходом, который недвижимость могла бы приносить в 1975 году. Именно поэтому показатель не отражает напрямую сегодняшнюю рыночную или арендную стоимость объекта.
Кадастровый доход ежегодно индексируется. В 2026 году коэффициент индексации составляет 2,3, тогда как в 2025 году он составлял 2,2446. Таким образом, коэффициент увеличился примерно на 2,47%.
Историческая привязка кадастрового дохода к 1975 году остается одной из особенностей бельгийской системы. За прошедшие десятилетия стоимость недвижимости и привлекательность отдельных районов значительно изменились, однако первоначальная расчетная база кадастрового дохода сохраняет связь с оценкой 1975 года.
В результате два расположенных рядом объекта могут иметь разные кадастровые доходы и, соответственно, разные налоговые счета.
Формула расчета: региональные и муниципальные ставки
Базовый принцип заключается в применении соответствующей ставки к индексированному кадастровому доходу. После этого к региональному налогу добавляются дополнительные начисления, установленные соответствующими местными властями.
В Брюссельском столичном регионе базовая региональная ставка составляет 1,25% от индексированного кадастрового дохода. Затем добавляются начисления Брюссельской агломерации и муниципалитета.
В 2026 году Брюссельская агломерация применяет 989 дополнительных сантимов, а муниципалитеты устанавливают собственные ставки.
В Валлонии базовая региональная ставка также составляет 1,25%. К ней добавляются провинциальные и муниципальные centimes additionnels. Их размер может различаться в зависимости от территории.
Во Фландрии базовая региональная ставка значительно выше — 3,97%. После этого применяются провинциальные и муниципальные opcentiemen.
Таким образом, даже одинаковая по характеристикам недвижимость может облагаться разными суммами в зависимости от региона и конкретного муниципалитета.
Почему сумма налога может увеличиваться
Одной из причин роста платежа является ежегодная индексация кадастрового дохода. В 2026 году используется коэффициент 2,3.
Второй фактор — изменение муниципальных и провинциальных дополнительных ставок. Местные власти могут ежегодно устанавливать их размер, что непосредственно отражается на итоговой сумме налога.
Третья возможная причина — изменение самого кадастрового дохода. Строительные работы или изменение характеристик объекта могут привести к его пересмотру.
Например, изменение площади или конфигурации жилья способно повлиять на кадастровый показатель. Поэтому владельцы должны сообщать о соответствующих изменениях в установленном порядке. При этом не каждая перепланировка автоматически означает повышение кадастрового дохода.
Кто платит при продаже и аренде
Лицо, владевшее недвижимостью или обладавшее соответствующим вещным правом 1 января, остается юридически ответственным за уплату налога за весь налоговый год, даже если впоследствии объект был продан.
При этом продавец и покупатель могут договориться между собой о пропорциональном распределении расходов в зависимости от периода владения. Такая договоренность не меняет того, кто формально является плательщиком перед налоговыми органами.
Для жилой аренды налог на недвижимость обычно остается обязанностью собственника и не может быть переложен на арендатора.
Для коммерческой недвижимости и офисов ситуация может быть иной: при наличии соответствующего условия в договоре собственник может переложить налоговые расходы на арендатора.
Льготы и освобождения
В Бельгии существуют различные скидки, льготы и специальные режимы, причем конкретные условия зависят от региона, объекта и обстоятельств налогоплательщика.
В Брюсселе, например, для недвижимости, сдаваемой через признанные социальные арендные агентства, действует специальный режим, при котором налог может составлять €0.
Кроме того, жители Брюссельского столичного региона, имеющие право на соответствующую льготу, могут получать премию BE HOME, которая вычитается из налога на недвижимость. В 2026 году ее размер составляет €164.
Другие льготы могут зависеть от семейного положения, инвалидности владельца или характеристик самого объекта.
В итоге бельгийская система налогообложения недвижимости сочетает историческую кадастровую оценку с региональными и местными налоговыми ставками. Поэтому итоговая сумма зависит не только от самого объекта, но и от того, где он расположен, каков его кадастровый доход и какие дополнительные ставки установлены конкретным муниципалитетом. При этом кадастровая база не обязательно соответствует нынешней рыночной или арендной стоимости недвижимости.