Квартира в ЕС становится роскошью: что мешает Европе решить жилищный кризис?

За последние годы жильё в Европе заметно подорожало, и для многих семей покупка квартиры становится всё более сложной задачей. Но проблема не только в росте цен: дорогая недвижимость может мешать людям переезжать ради работы, а строительство новых домов упирается в высокие издержки и административные ограничения. Почему европейскому рынку недостаточно просто увеличить объём строительства?

Почему жильё стало проблемой для ЕС?

Европейский рынок жилья столкнулся с дисбалансом между спросом и предложением. В докладе Еврокомиссии отмечается, что за последнее десятилетие цены на жильё в ЕС в среднем росли примерно на 10% быстрее доходов населения, хотя ситуация заметно различается от страны к стране.

Рост спроса связывают не только с доходами населения, но и с демографическими изменениями, урбанизацией, миграцией и изменением структуры домохозяйств.

При этом единого решения для всего ЕС нет: ситуация на рынках жилья существенно отличается между странами и даже отдельными регионами.

Жилье становится роскошью

Рост цен на недвижимость в Европе за последние 10–15 лет значительно опередил рост доходов населения.

По оценке Александра Цыганова, заведующего кафедрой ипотечного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета, стоимость жилья в среднем увеличилась на 40–60%, а в некоторых случаях и больше. При этом доходы среднего покупателя выросли примерно на 10–20%.

При этом он уточнил, что динамика различается в зависимости от региона: например, в удаленных сельских коммунах Испании и Италии жильё по-прежнему может стоить очень дешево – известны случаи продажи объектов за €1.

Дополнительным фактором стало изменение условий ипотечного кредитования.

«Выросли ипотечные ставки, что снизило возможность накопления на первый взнос и одобрения ипотеки», – объяснил собеседник RTVI.

В результате жильё стало менее доступным прежде всего для молодежи, а также семей со средним и низким доходом. Особенно сильно эта проблема проявляется в крупных городах и туристических районах.

Кроме того, Цыганов рассказал, что недоступность жилья уже приводит к тому, что часть молодежи продолжает жить с родителями.

В туристических городах ситуация дополнительно осложняется конкуренцией с краткосрочной арендой. Часть недвижимости владельцы выставляют на Airbnb, поскольку такой формат может приносить больший доход.

Это, по словам эксперта, снижает доступность жилья не только для покупки, но и для долгосрочной аренды. Показательный пример – Лиссабон, где подобные тенденции проявились еще несколько лет назад.

Может ли рост цен на жильё ударить по рынку труда ЕС?

«Дорогая и практически недоступная недвижимость тормозит рынок труда, когда потенциальные работники не могут найти себе квартиру и, соответственно, отказываются от предложений компаний из других регионов», – отметил Александр Цыганов.

Для компаний это означает меньше возможностей привлечь сотрудников из других регионов и более высокие расходы на труд. Причём, как отмечает эксперт, такие затраты не всегда приемлемы для бизнеса.

Так, если не получается привлечь нужных специалистов без роста затрат, бизнес может отказаться от расширения.

Кроме того, в Еврокомиссии отмечают, что высокие цены на жильё могут ограничивать возможность людей переезжать в районы с более высокой производительностью труда. В результате в дорогих регионах может возникать нехватка работников, в том числе на важных для экономики позициях.

Однако влияние дорогого жилья на рынок труда не стоит переоценивать, считает генеральный директор Фонда «Институт экономики города» Александр Пузанов.

По его словам, европейская модель расселения отличается от российской: многие жители работают в городах, но живут за их пределами и ежедневно ездят на работу.

Так, рост цен на жильё в самом городе не обязательно означает, что человек откажется от работы там.

В таком случае возникает уже вопрос о доступности и качестве транспорта.

При этом Пузанов не считает дорогостоящее жильё главным фактором, который может привести к росту стоимости труда. По его мнению, на расходы компаний сильнее могут влиять другие издержки, в частности стоимость энергии и продуктов.

Больше домов – не значит дешевле

Увеличение объёмов строительства действительно может повлиять на цены: большее предложение усилит конкуренцию между продавцами и застройщиками. Однако, по словам экспертов, само по себе это не гарантирует удешевления жилья.

Проблема в том, что строительство в ЕС сталкивается сразу с несколькими ограничениями.

В докладе Еврокомиссии отмечается, что возобновление инвестиций в жильё после финансового кризиса не привело к сопоставимому росту нового строительства.

Причины – нехватка работников и снижение производительности строительного сектора.

Кроме того, значительная часть вложений направляется на ремонт и модернизацию существующего жилья, в том числе для снижения расходов на энергию.

Сдерживают строительство и административные требования.

Правила действуют на разных уровнях – от национального до местного, а процедуры получения разрешений могут быть сложными и различаться между странами. Одним из способов сократить связанные с этим издержки авторы доклада называют цифровизацию согласований.

По мнению экспертов, важно не только строить больше, но и снижать стоимость самого строительства. Речь идёт о цене земли и стройматериалов, расходах на подключение к коммуникациям, а также об упрощении и унификации согласований.

Есть и другой путь – эффективнее использовать существующее жильё. По оценке доклада Еврокомиссии, примерно каждый шестой объект недвижимости в ЕС пустует.

Такой подход уже применяется в отдельных городах ЕС. Например, в итальянской Мантуе муниципалитет выкупил пять неиспользуемых зданий и переоборудовал их под 79 единиц социального жилья.

Но даже если построить больше домов и вернуть часть пустующих объектов на рынок, это не решит проблему для тех, кто не может позволить себе жильё по рыночной цене. Здесь возникает вопрос социального жилья. Сейчас на него приходится лишь около 6–7% жилищного фонда ЕС, по оценке Еврокомиссии.

При этом Европарламент отмечает, что доля социального жилья сокращалась: в 2021 году оно составляло около 8% фонда, а с 2010 года показатель снизился на 3 процентных пункта.

Среди причин называются медленное строительство новых социальных домов и приватизация, после которой квартиры переходят в рыночный сектор.

Так, необходимо одновременно находить деньги на новые проекты, землю для их размещения и способы сохранить существующий доступный фонд.

Организация экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) также связала дефицит социального жилья с недостаточными государственными инвестициями, высокой стоимостью строительства, дорогим финансированием, нехваткой работников и ограничениями на использование земли.

Социального жилья в ЕС не хватает, чтобы покрыть спрос со стороны людей с невысокими доходами. По словам Цыганова, поэтому государствам необходимо развивать этот сегмент, а не рассчитывать только на рыночное жильё. Авторы доклада Еврокомиссии также считают социальное жильё одним из способов напрямую увеличить число доступных квартир. При этом страны используют разные способы снизить стоимость таких проектов.

Например, в Испании государственную землю могут передавать жилищным кооперативам в долгосрочное пользование для строительства доступного жилья.

В Финляндии социальные жилищные организации могут арендовать муниципальную землю со скидкой в 20–30% от рыночной стоимости.

Более того, в Португалии местные власти реализуют жилищные программы, предусматривающие строительство и реконструкцию более 50 тыс. единиц социального жилья. На эти проекты выделен кредит Европейского инвестиционного банка на €1,5 млрд.

В итоге решить жилищный кризис только за счёт нового строительства не получится. ЕС нужно строить больше, снижать стоимость жилья и эффективнее использовать уже имеющиеся дома. При этом каждой стране нужны свои меры с учётом местной ситуации.