Купить студенту квартиру или снимать: когда аренда выгоднее
Четыре года студенческой аренды легко превращаются в десятки тысяч евро, поэтому идея купить ребенку небольшую квартиру кажется почти очевидной: после выпуска жилье хотя бы останется в семье. Сегодня The Times разбирает скрытые расходы такого решения в Великобритании, а RTVI посмотрел, как та же математика работает в Амстердаме, Берлине, Париже и Милане. Спойлер: на коротком сроке экономию на аренде могут съесть расходы, которые возникают еще до того, как студент получает ключи.
Простое сравнение «€1,5 тыс. аренды в месяц против квартиры за €400 тыс.» здесь почти бесполезно. К покупке добавляются налог на сделку, нотариус и регистрация, содержание квартиры, ремонт, страхование, проценты по ипотеке или доход, который семья могла бы получить, если бы не вложила собственные деньги в недвижимость. А через несколько лет могут появиться и расходы на продажу.
Есть и второй вопрос: кто становится собственником. В Амстердаме и Милане совершеннолетний студент, покупающий жилье для себя, в некоторых случаях получает льготы, которых не будет у родителей, приобретающих ребенку вторую квартиру. Поэтому две семьи могут выбрать один и тот же объект, но начать расчет с совершенно разных сумм.
Четыре года — короткий срок для недвижимости
Аренда психологически выглядит проигрышно: деньги каждый месяц уходят владельцу жилья, а после выпуска у семьи ничего не остается. Покупка воспринимается иначе — квартира сохраняется как актив, который можно продать или оставить ребенку.
Но недвижимость особенно чувствительна к сроку владения. Значительная часть расходов возникает один раз — при покупке и продаже. Если распределить их на 15 лет, их вес постепенно снижается. Если отбить нужно за три-четыре года бакалавриата, каждая дополнительная пошлина становится заметной.
Поэтому считать стоит не «аренду против цены квартиры», а аренду против стоимости владения за конкретный срок. Рост стоимости жилья при этом нельзя принимать как гарантированный доход: через четыре года квартира может подорожать, остаться примерно на том же уровне или подешеветь.
Амстердам: один адрес, но налог может быть 0% или 8%
Нидерланды особенно хорошо показывают, насколько результат зависит от того, на кого оформлена квартира. В 2026 году покупатель младше 35 лет может один раз воспользоваться освобождением от налога на передачу недвижимости, если сам будет долго жить в квартире и ее стоимость не превышает €555 тыс. Тогда ставка составляет 0%. Для собственного жилья без этой льготы действует ставка 2%.
Если ту же квартиру покупают родители и сами жить в ней не собираются, условия меняются. С 2026 года для жилья, которое покупатель не использует как основное место проживания, ставка налога составляет 8%. На объекте стоимостью €400 тыс. это уже €32 тыс. — еще до нотариуса, финансирования и содержания квартиры.
Есть и местные ограничения. В Амстердаме в 2026 году opkoopbescherming распространяется на жилье с WOZ-стоимостью ниже €637 тыс.: в общем случае владелец должен первые четыре года жить там сам. Для сдачи такой квартиры ребенку в отдельных ситуациях можно запросить разрешение или освобождение, но автоматически купить объект и сразу превратить его в семейную аренду нельзя.
Получается парадокс: если квартира оформлена на самого студента и подходит под условия льготы, Амстердам может оказаться значительно дружелюбнее к покупке, чем если тот же объект приобретают родители. Но оформление жилья на студента меняет не только налог на покупку: семье придется учитывать условия финансирования и налоговые последствия передачи ему денег.
Берлин: 6% уходят еще до первого месяца учебы
В Берлине налог на приобретение недвижимости составляет 6% от стоимости сделки. Общей льготы для человека, который впервые покупает жилье, город не предусматривает.
На квартире за €400 тыс. это €24 тыс. еще до нотариального оформления и внесения нового владельца в земельный реестр. Если студент учится четыре года, один только этот налог эквивалентен €500 в месяц, если условно распределить его на 48 месяцев.
Этот налог не входит в стоимость квартиры и при последующей продаже семье не возвращается.
Альтернатива в виде аренды сама по себе недешевая. RTVI ранее рассказывал, почему в Германии сохраняется дефицит доступного жилья и дорожают новые договоры аренды. Но высокая квартплата еще не делает покупку автоматически выгоднее: сначала ей нужно компенсировать расходы на вход в собственность.
Если квартира останется в семье после бакалавриата — например, на время магистратуры или работы, — те же €24 тыс. налога будут распределяться уже не на четыре года.
Париж: у старой квартиры высокий входной билет
Во Франции расходы покупателя при сделке традиционно называют frais de notaire, хотя значительная их часть приходится не на гонорар нотариуса, а на налоги и сборы. Они добавляются к стоимости недвижимости и в основном оплачиваются покупателем.
Для старого жилья типичный общий уровень таких расходов составляет примерно 7–8% стоимости, тогда как для нового он существенно ниже. На квартире за €400 тыс. это еще около €28–32 тыс. на входе.
Если условно распределить эту сумму на четыре года учебы, получится примерно €583–667 в месяц — еще до содержания дома, страхования, ремонта и возможных работ в copropriété.
И эти €28–32 тыс. не возвращаются семье, даже если через четыре года квартиру удастся продать по той же цене, за которую ее купили.
Поэтому в Париже аргумент «лучше купить, чем четыре года платить чужому владельцу» работает далеко не всегда. Сначала экономия на аренде должна компенсировать довольно высокий входной билет в собственность.
Милан: квартира на студента и на родителей — две разные сделки
В Италии ключевым становится режим prima casa. При покупке жилья у частного продавца стандартный регистрационный налог составляет 9%, а при выполнении условий льготы на первое основное жилье — 2%.
При этом налоговая база в ряде сделок определяется по специальным правилам, поэтому просто умножить цену объявления на 9% или 2% и получить точную сумму нельзя. Но разница между двумя режимами может означать для семьи тысячи или десятки тысяч евро.
Для prima casa важно и место проживания. Если покупатель зарегистрирован в другом муниципалитете, ему в общем случае нужно перенести резиденцию в муниципалитет, где находится квартира, в течение 18 месяцев. Для совершеннолетнего студента, который действительно переезжает в Милан, это может быть выполнимо. Для родителей, продолжающих жить в другой стране или городе, условия уже другие.
Различаются и текущие налоги. В Милане основное жилье, за исключением отдельных дорогих кадастровых категорий, освобождается от IMU, тогда как для другой недвижимости действуют отдельные ставки.
Поэтому миланскую квартиру стоит начинать считать не с цены квадратного метра, а с трех вопросов: кто покупатель, будет ли квартира его основным жильем и что семья собирается делать с ней после выпуска.
Когда аренда выглядит разумнее
У аренды особенно сильная позиция в четырех случаях: квартира нужна только на три-четыре года; покупатель теряет льготы основного жилья; объект требует крупных вложений; или покупка окупается только при обязательном росте цены.
Последний пункт особенно важен. Если весь расчет держится на предположении «через четыре года точно продадим дороже», семья фактически делает ставку на рынок недвижимости.
Для осторожной оценки лучше сначала посчитать сценарий, в котором квартира через четыре года продается примерно по той же цене. Если даже в таком варианте покупка выигрывает, аргумент в ее пользу становится гораздо сильнее.
Как посчитать до покупки
Для первого приближения достаточно сравнить две суммы за одинаковый срок.
Аренда за четыре года: все арендные платежи за 48 месяцев плюс расходы, которые несет именно арендатор.
Покупка за четыре года: все невозвратные расходы на покупку, владение и продажу + стоимость финансирования ± изменение цены квартиры.
К невозвратным расходам относятся налоги на сделку, нотариус и регистрация, проценты по кредиту, содержание, страхование, часть ремонта и возможные расходы на последующую продажу.
После этого расчет полезно повторить для трех сценариев: квартира подешевела, осталась примерно на том же уровне или подорожала. Именно здесь часто выясняется, что жилье, которое кажется очевидно выгоднее «четырех лет денег чужому хозяину», начинает выигрывать только при более долгом сроке владения.
А главный вопрос семье лучше задать еще до выбора квартиры: что будет с ней на следующий день после диплома?
Если ответ — «сразу продаем», аренда получает сильное преимущество. Если студент остается жить там еще много лет, расходы на покупку постепенно перестают выглядеть такими большими.