Из-за нехватки жилья ЕС хочет ограничить Airbnb
Европейская комиссия в среду, 9 сентября, представила Affordable Housing Act — предложение, направленное в том числе на сдерживание роста краткосрочной аренды в туристических городах и повышение доступности жилья, пишет EUobserver.
Согласно предложенной рамке, власти в так называемых «районах жилищного стресса» смогут вводить адресные ограничения на использование и, в определенных случаях, приобретение жилья для краткосрочной аренды, если смогут доказать ее существенное влияние на доступность или стоимость жилья. При этом меры должны быть необходимыми и пропорциональными.
Предложение должно пройти рассмотрение Европарламента и Совета ЕС.
Суть предложения
По данным Евробарометра, 40% жителей ЕС считают отсутствие доступного жилья непосредственной и срочной проблемой там, где они живут. Среди жителей городов этот показатель достигает 51%.
«Нехватка доступного жилья беспокоит многих наших европейских граждан. Работники жизненно важных сфер и студенты не могут позволить себе жить там, где они работают и учатся», — заявила председатель Еврокомиссии Урсула фон дер Ляйен.
В рамках предложенных мер местные и региональные власти смогут принимать более жесткие правила в районах, где жилищный рынок испытывает значительное давление. Это может касаться, в частности, краткосрочной аренды, вторых домов и длительно пустующих объектов.
При этом ЕС не получает полномочий напрямую регулировать жилищный рынок. Жилищная политика остается в компетенции государств-членов, регионов и городов. Задача предлагаемого европейского законодательства — создать общую правовую рамку и обеспечить совместимость местных мер с правилами единого рынка.
Для ограничений краткосрочной аренды предусмотрены дополнительные условия. Власти должны будут доказать, что краткосрочная аренда оказывает существенное негативное влияние на доступность или стоимость жилья как минимум в течение трех лет, а также показать, что выбранные меры необходимы и пропорциональны поставленной цели.
Таким образом, предложение не означает автоматического запрета Airbnb или единого лимита на краткосрочную аренду по всему ЕС. Решения будут приниматься на местном уровне с учетом конкретной ситуации на рынке жилья.
Правовая неопределенность и необходимость единых правил
Париж, Барселона, Лиссабон и другие европейские города уже применяют различные ограничения на туристическую аренду. Однако различия между национальными и местными правилами создают правовую неопределенность и становятся причиной судебных споров.
Еврокомиссия предлагает установить более единый подход к таким мерам, одновременно сохранив за местными властями возможность учитывать особенности своих жилищных рынков.
По данным Еврокомиссии, объем краткосрочной аренды через четыре крупнейшие онлайн-платформы вырос на 93% в 2018–2024 годах. Особенно заметна ее концентрация в туристических городах и популярных районах.
В центральном Мадриде, например, примерно на каждые 100 единиц долгосрочной аренды приходится около 40 объектов краткосрочной аренды.
Еврокомиссия считает, что высокая концентрация краткосрочной аренды в отдельных районах может создавать дополнительное давление на стоимость и доступность жилья. При этом наличие такого давления должно устанавливаться с учетом конкретных условий рынка: сам по себе рост краткосрочной аренды не доказывает, что именно он является причиной роста цен на жилье.
Реакция арендных компаний
Лоббистская группа CCIA Europe, представляющая интересы технологической индустрии, включая Airbnb, выступила с критикой предлагаемого подхода.
«Европа не решит свой жилищный кризис, предоставив городам рамочную структуру ЕС для ограничения краткосрочной аренды, а затем позволив им самим контролировать соблюдение правил», — заявил глава отдела политики CCIA Александр Руре.
«Без независимой проверки или эффективных средств правовой защиты это предложение останется бумажным тигром», — добавил он.
Критика отрасли касается прежде всего отсутствия, по мнению CCIA, независимой оценки местных ограничений и достаточных механизмов их обжалования.
Масштаб жилищной проблемы
Проблема доступности жилья значительно шире рынка краткосрочной аренды.
Согласно исследованию CORRECTIV.Europe, более чем в 15% муниципалитетов ЕС, Норвегии, Исландии и Швейцарии средняя зарплата квалифицированной медсестры недостаточна для аренды или покупки небольшой квартиры площадью 45 квадратных метров.
В Париже, по расчетам исследования, аренда такой квартиры поглощает более 45% зарплаты медсестры. В исследовании уровень в 30% используется как ориентир доступности жилья.
Данные Eurostat также показывают долгосрочный рост стоимости жилья в ЕС. Между 2015 годом и III кварталом 2025 года цены на покупку жилья выросли на 63,6%, тогда как фактические арендные платежи увеличились на 21,1%.
При этом Еврокомиссия рассматривает краткосрочную аренду лишь как один из факторов жилищного давления. Среди других причин — недостаточное предложение жилья, рост спроса, демографические изменения и высокая концентрация спроса в наиболее привлекательных городах и регионах.
Предлагаемый Affordable Housing Act должен предоставить властям инструменты для реагирования на эти проблемы, сохраняя при этом за ними основную ответственность за жилищную политику.