Государство снова становится арендодателем: зачем Испании CASA47

Испания запустила единый портал государственной CASA47 с 800 квартирами и обещает вскоре добавить еще 1,5 тыс., сообщает правительство страны. Договор аренды может действовать до 75 лет, а сама квартира должна навсегда остаться в публичном фонде. После нескольких лет ограничений аренды, субсидий и борьбы с туристическим жильем Мадрид делает ставку на более прямой инструмент: государство само становится долгосрочным арендодателем.

Испания решила сама владеть квартирами

CASA47 появилась после преобразования государственной земельной компании SEPES. Новая структура должна сама получать и покупать землю, строить или приобретать жилье, распределять квартиры и затем управлять ими. Бюджетные деньги здесь превращаются в актив, который государство сможет сдавать десятилетиями.

Для Испании это заметный разворот. Социальная аренда занимает около 3% жилищного фонда. По оценке ОЭСР, чтобы хотя бы приблизиться к среднему европейскому уровню, стране понадобилось бы около 1,5 млн таких квартир — примерно на 850 тыс. больше нынешнего фонда.

Первые конкурсы сразу показали масштаб спроса. На 171 квартиру пилотной программы CASA47 пришло более 7,3 тыс. заявок. В Виго средняя ставка составляла €662 — примерно на 35% ниже свободного рынка, в Валенсии €486, в Мьересе €416.

Правительство параллельно пытается наращивать предложение. В июне CASA47 получила еще €260 млн на строительство 1629 квартир; у компании уже были десятки жилых проектов и земельные участки с потенциалом примерно на 22 тыс. единиц жилья. На фоне дефицита в сотни тысяч квартир это пока немного, но речь уже идет о создании постоянной строительной системы, а не разовой раздаче готовых объектов.

Есть и историческая причина не позволять жилью снова уходить с государственного баланса. В 2013 году муниципальная компания EMVS в Мадриде продала частному инвестору 1860 квартир защищенного фонда. Сделку позже резко критиковали, но полностью вернуть жилье городу не удалось. CASA47 поэтому прямо запрещает жильцам выкупать квартиры: они должны оставаться частью публичного фонда.

Квартир строили меньше, чем появлялось семей

Главная проблема Испании лежит глубже формы собственности. С 2022 по 2024 год в стране выдали разрешения примерно на 345 тыс. новых домов, а число домохозяйств за тот же период выросло на 604 тыс. Banco de España оценивал накопленный дефицит жилья в 2022–2025 годах примерно в 600 тыс. квартир.

Миграция усиливает этот спрос с двух разных сторон. Семейные, гуманитарные и нерегулярные потоки увеличивают число людей, которым где-то нужно жить, прежде всего усиливая конкуренцию в более дешевом сегменте аренды. По оценке Funcas, на начало 2025 года в Испании находились около 840 тыс. иностранцев с нерегулярным статусом. Это оценка исследовательского центра, а не официальная перепись.

Другой канал — платежеспособный международный спрос. Во втором квартале 2026 года иностранцы совершили почти 16% всех покупок жилья в стране, а на Балеарах и в Валенсийском сообществе их доля превышала 30%. Крупнейшими группами покупателей были британцы, нидерландцы и немцы. Считать их всех экспатами или высококвалифицированными мигрантами нельзя, но сама концентрация внешнего капитала на перегретых рынках очевидна.

Предложение за этим спросом не успевает. Поэтому спор о доступности жилья в Испании все чаще упирается уже не в то, как поделить существующие квартиры, а в то, сколько новых объектов вообще появляется на рынке.

Бюджет платит один раз, квартира остается

Последние годы власти пытались сделать частный рынок доступнее через ограничения аренды, защиту арендаторов и пособия. RTVI ранее разбирал, как на фоне жилищного дефицита Барселона ограничивает туристическую аренду, а Евросоюз пытается создать общую рамку для подобных мер. Но при жестком дефиците предложения субсидии легко превращаются в дополнительные деньги, которые рынок частично забирает повышением ставок.

CASA47 предлагает другую экономику. Государство вкладывается в землю, строительство или покупку жилья, после чего квартира остается на его балансе и продолжает приносить аренду. Такая схема требует больших расходов заранее, постоянного ремонта и нормального управления, но деньги хотя бы создают актив, который не исчезает после одной выплаты.

Получить квартиру сможет далеко не каждый. Основные программы рассчитаны на домохозяйства с определенным диапазоном доходов, а стоимость конкретной аренды должна укладываться примерно в 15–30% от чистого дохода семьи.

Когда подходящих претендентов больше, дефицит никуда не исчезает — его просто перестает распределять цена. CASA47 распределяет квартиры жеребьевкой перед нотариусом.

Первый договор заключается на 14 лет, затем возможны семилетние продления при сохранении условий программы. Общий срок аренды может достигать 75 лет.

Рыночный дефицит распределяет жилье деньгами. Государственный фонд — критериями допуска, очередями и случайным номером.

Европа снова говорит о предложении

Дания и Нидерланды показывают, что большой регулируемый фонд действительно способен сделать доступную аренду массовой. Но он не отменяет дефицит: в привлекательных районах появляются очереди, доходные пороги и правила приоритета. Вопрос просто меняется с «сколько стоит квартира» на «кому она достанется».

Именно такие модели теперь изучает Брюссель. 14 сентября Еврокомиссия и Housing Europe проводят отдельный воркшоп по масштабированию муниципального, некоммерческого и limited-profit жилья с кейсами Испании, Дании, Нидерландов, Италии и других стран. Комиссия оценивает общеевропейский дефицит предложения примерно в дополнительные 650 тыс. квартир ежегодно, на которые потребуется около €150 млрд инвестиций в год.

После нескольких лет споров о потолках аренды, Airbnb, налогах и субсидиях европейская жилищная политика снова упирается в довольно прозаичный вывод: нехватку квартир в конечном счете приходится решать квартирами.

CASA47 поэтому стоит оценивать не по первым 800 объявлениям. Если государственный фонд останется небольшим на фоне дефицита в сотни тысяч объектов, дешевая аренда превратится в привилегию тех, кто прошел фильтр и выиграл распределение. Если Испании удастся накопить большой постоянный фонд, у частного рынка появится конкурент, который способен сдавать жилье десятилетиями и которому не нужно продавать квартиру следующему инвестору.