Греция повышает налог на покупку жилья для иностранцев до 15%: что будет с «золотыми визами»

Греция планирует резко повысить налог на передачу жилой недвижимости для определенных категорий покупателей из стран вне ЕС и ЕЭЗ. Номинальная ставка должна вырасти с 3% до 15%, а с учетом муниципального сбора эффективная ставка составит около 15,45%. Правительство рассчитывает таким образом охладить иностранный спрос и ослабить давление на цены жилья. Мера, объявленная властями, должна вступить в силу 1 июля 2027 года, если будет окончательно закреплена в законодательстве, сообщает Parapolitika.

Пятикратный рост налога

Правительство Греции объявило о планах повысить налог на передачу жилой недвижимости для граждан третьих стран с нынешних 3% до 15%. Мера была представлена премьер-министром Кириакосом Мицотакисом в рамках пакета экономических инициатив.

Первоначально власти называли датой начала действия новой ставки 1 января 2027 года, однако впоследствии срок был перенесен на 1 июля 2027 года.

С учетом муниципального сбора, который составляет 3% от суммы самого налога, действующая эффективная ставка составляет около 3,09%, а после повышения она составит примерно 15,45%, если механизм сбора сохранится.

Повышение будет касаться жилой недвижимости. Коммерческие помещения, земельные участки и другие объекты, не относящиеся к жилому фонду, под новую ставку не подпадут и останутся в прежнем налоговом режиме.

Предусмотрены исключения для граждан Греции, лиц греческого происхождения, граждан ЕС и ЕЭЗ, а также ряда категорий иностранцев, имеющих долгосрочный статус проживания в Греции или подпадающих под другие предусмотренные законом исключения.

Сколько это будет стоить покупателю

Финансовая разница может оказаться значительной.

Если приобрести жилье стоимостью €800 тыс., номинальный налог при ставке 3% составляет €24 тыс. При ставке 15% он увеличится до €120 тыс. — на €96 тыс. Если учитывать муниципальный сбор, эффективная сумма возрастет примерно с €24 720 до €123 600, то есть разница составит около €98 880.

Однако €800 тыс. — не универсальный минимальный порог греческой программы Golden Visa. Этот уровень действует для наиболее дорогих и востребованных рынков, включая Аттику и региональную единицу Салоник, а также ряд популярных островов. В большинстве других регионов порог составляет €400 тыс. Для некоторых специальных категорий объектов, в частности проектов по изменению назначения коммерческой недвижимости в жилую, сохраняется порог €250 тыс.

«Золотые визы» теряют привлекательность

Новая налоговая мера потенциально затронет и инвесторов, приобретающих недвижимость в рамках программы Golden Visa, поскольку они относятся к категории покупателей из третьих стран, если не подпадают под предусмотренные исключения.

При этом налог не является специальным сбором за участие в программе Golden Visa: он применяется к самой сделке с недвижимостью.

Программа уже демонстрирует признаки замедления. В первой половине 2026 года было подано 2 551 новое заявление на первоначальный вид на жительство против 4 553 за тот же период 2025 года. Снижение составило около 44%.

При этом число выданных разрешений в первой половине 2026 года, напротив, выросло. Это связано с большим количеством заявлений, накопившихся после предыдущих изменений программы. Поэтому падение числа новых заявлений нельзя напрямую приравнивать к такому же падению количества выданных Golden Visa.

По итогам всего 2026 года снижение числа новых заявлений может приблизиться к половине, однако это пока прогноз, а не окончательный результат.

Одним из ключевых факторов ослабления спроса стало предыдущее повышение инвестиционных порогов Golden Visa. Сейчас для Аттики, Салоник и ряда наиболее популярных островных направлений действует порог €800 тыс.; в большинстве остальных регионов — €400 тыс., а для некоторых специальных проектов — €250 тыс.

Новое повышение налога может дополнительно увеличить стоимость входа в программу и тем самым усилить давление на спрос.

Иностранные инвестиции в недвижимость сокращаются

Данные Банка Греции также показывают ослабление потока иностранных инвестиций в недвижимость.
В 2025 году объем прямых иностранных инвестиций в греческую недвижимость составил около €2,056 млрд, по сравнению с €2,750 млрд годом ранее. Снижение составило примерно 25%.

Инвестиции из стран вне ЕС сократились еще сильнее — с €1,754 млрд в 2024 году до €1,217 млрд в 2025-м, то есть примерно на 31%.

При этом инвесторы из стран вне ЕС по-прежнему обеспечили около 59% всего объема прямых иностранных инвестиций в греческую недвижимость. Иными словами, почти шесть из десяти евро в этом сегменте пришли из стран за пределами Евросоюза.

Важно, что эта статистика отражает именно прямые иностранные инвестиции, а не все покупки недвижимости иностранцами.

Кто инвестирует в Грецию

Динамика по отдельным странам существенно различается.

Турецкие инвестиции выросли со €107 млн в 2023 году до €293 млн в 2024-м, но в 2025 году снизились до €214 млн. Инвестиции из Швейцарии сократились с €238 млн до €211 млн. Гонконг показал одно из наиболее резких снижений — с €338 млн в 2024 году до €115 млн в 2025-м. Инвестиции из Израиля снизились со €129 млн до €88 млн, американские — со €131 млн до €88 млн. Китай, напротив, увеличил показатель с €33 млн до €50 млн. Египет сократил инвестиции с €37 млн до €26 млн.

Таким образом, снижение иностранного спроса в 2025 году не было равномерным: некоторые рынки существенно сократили вложения, тогда как другие продолжили расти.

Зачем правительство повышает налог

Официальная цель меры — сдержать рост стоимости жилья и уменьшить давление со стороны иностранных покупателей.

Греческие власти сталкиваются с проблемой доступности жилья для местных жителей, особенно в популярных туристических и городских районах. Правительство рассчитывает, что повышение стоимости приобретения недвижимости для части иностранных покупателей поможет уменьшить спекулятивный спрос и освободить часть рынка для местных жителей.

Однако экономисты указывают, что жилищный кризис имеет гораздо более сложные причины и не сводится к иностранным покупателям.

По данным Международного валютного фонда, около 35% жилого фонда Греции не используется в качестве основного жилья. При этом примерно треть этого объема приходится на действительно пустующие объекты, а значительная часть остального фонда используется как второе или сезонное жилье.

Часть пустующих объектов требует ремонта или остается вне рынка из-за проблем с собственностью, в том числе раздробленного наследования и юридических споров.

Одновременно жилищное строительство в Греции остается относительно слабым: инвестиции в жилищное строительство находятся примерно на уровне 60% от среднего показателя по ЕС.

Это означает, что повышение налога может воздействовать на спрос, но само по себе не решит проблему дефицита доступного жилья.

Неясный вопрос — проекты по переоборудованию недвижимости

Отдельный вопрос связан с объектами, которые переоборудуются из коммерческой или промышленной недвижимости в жилую.

Такие проекты имеют особое значение для Golden Visa: для некоторых из них действует специальный порог инвестиций €250 тыс.

Пока неясно, будет ли повышенная ставка налога в 15% распространяться на все подобные сделки после вступления новой нормы в силу. Окончательный ответ должен зависеть от формулировок будущего законодательства и его практического толкования.

Поэтому утверждать, что все проекты перепрофилирования автоматически будут облагаться по ставке 15%, пока преждевременно.

Что это означает для рынка

Если мера будет окончательно утверждена в заявленном виде, покупка жилья для части инвесторов из третьих стран станет существенно дороже.

Наиболее сильный эффект будет ощущаться в сегменте дорогой недвижимости, где одновременно действует высокий порог Golden Visa. Например, для покупки объекта стоимостью €800 тыс. увеличение номинального налога с 3% до 15% означает дополнительные €96 тыс. расходов только по этому налогу.

Для правительства это инструмент охлаждения спроса. Для рынка недвижимости — потенциальный риск дальнейшего сокращения иностранных инвестиций.

Однако окончательный эффект будет зависеть от того, насколько иностранные инвесторы готовы отказаться от сделок, переключиться на другие регионы Греции или выбрать другие виды активов.

Кроме того, повышение налога не устраняет фундаментальные причины жилищного дефицита: недостаток нового строительства, высокую стоимость жилья в крупных городах и туристических районах, большое количество сезонного жилья и проблемы с возвращением пустующих объектов на рынок.