Аренда дорожает, стройка падает: почему Германии не хватает жилья

Новые договоры аренды в многоквартирных домах Германии во втором квартале 2026 года подорожали в среднем на 3,2% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Среди семи крупнейших городов быстрее всего ставки росли в Дюссельдорфе — на 3,6%, медленнее всего в Берлине — на 0,6%, следует из опубликованного 10 августа индекса Ассоциации немецких ипотечных банков (vdp).

Рост аренды происходит на фоне многолетнего спада жилищного строительства. По оценке Pestel-Institut, дефицит жилья в Германии к концу 2024 года достиг около 1,4 млн квартир, прежде всего доступных и социальных. В 2025 году в стране достроили 206,6 тыс. квартир — на 18% меньше, чем годом ранее и меньше всего с 2012 года.
Несмотря на высокий спрос, быстрого восстановления строительства пока не ожидается. После трех лет падения число разрешений в 2025 году выросло на 10,8%, до 238,5 тыс., однако ifo прогнозирует дальнейшее снижение фактически завершенного жилья — примерно до 185 тыс. квартир в 2026 году.

Новые договоры аренды дорожают на 3,2%

Индекс vdp отличается от многих рейтингов, основанных на объявлениях. vdpResearch рассчитывает его на основе фактических цен покупки и арендных ставок из транзакционных данных, которые поступают более чем от 700 кредитных организаций в рамках финансирования недвижимости.

Показатель 3,2% относится именно к новым договорам аренды в многоквартирных домах. Он не означает, что всем действующим арендаторам Германии за год повысили плату на такую величину.

Семь крупнейших городов — Берлин, Кёльн, Дюссельдорф, Франкфурт, Гамбург, Мюнхен и Штутгарт — в среднем показали рост новых аренд на 1,5%, заметно ниже общегерманских 3,2%. При этом сам vdp предупреждает, что показатели топ-7 пока рассчитываются по прежней методологии и будут окончательно унифицированы с обновленным индексом позднее.

Берлинские +0,6% поэтому не означают, что жилье в столице стало дешевым. Индекс показывает изменение арендных ставок относительно уже достигнутого уровня, а сам vdp по-прежнему характеризует немецкий рынок жилья как напряженный.

Дефицит прежде всего касается доступного жилья

Цифра в 1,4 млн квартир — не официальная оценка федерального правительства. Ее приводит Sozialer Wohn-Monitor 2026, подготовленный Pestel-Institut для Bündnis Soziales Wohnen. По расчетам авторов, дефицит достиг такого уровня к концу 2024 года и почти полностью приходится на доступное и социальное жилье.

Проблема заключается не только в общем количестве квартир. Жилье может находиться не там, где концентрируется спрос, не соответствовать размеру домохозяйства или быть слишком дорогим для потенциального арендатора. Исследование ARGE и RegioKontext также указывает на рост числа небольших домохозяйств: даже при слабом изменении численности населения уменьшение среднего размера семьи повышает спрос на отдельные квартиры.

Особенно ограничен фонд социального жилья. Согласно правительственному отчету, к концу 2024 года в Германии насчитывалось около 1,05 млн таких квартир. Правительство грубо оценивает, что в ближайшие годы ежегодно около 55 тыс. социальных квартир могут выходить из режима ценовых и арендных ограничений. Одновременно создаются новые: в 2025 году было профинансировано строительство 27 283 социальных квартир.
Таким образом, Германии необходимо не просто наращивать жилой фонд, но и увеличивать долю квартир, доступных людям с низкими и средними доходами.

Высокие расходы тормозят новое строительство

Еще в 2020 году в Германии завершили 306,4 тыс. квартир — максимальное количество за предыдущие годы. К 2025-му этот показатель снизился до 206,6 тыс. В новых жилых зданиях было построено 172,6 тыс. квартир, на 20% меньше, чем годом ранее.
Одна из основных проблем — экономика новых проектов. Исследование ARGE и RegioKontext оценивает средние затраты на строительство квадратного метра жилья в крупных городах и агломерациях более чем в €4,63 тыс., а с учетом стоимости земли — примерно в €5,4 тыс. При такой стоимости, по расчетам исследователей, для окупаемости требуется холодная аренда как минимум около €18 за квадратный метр. Это отраслевая оценка, а не государственный норматив.

Состояние строительных компаний также остается слабым. В июне 43,7% опрошенных ifo предприятий жилищного строительства сообщали о нехватке заказов, а 9,7% — о проблемах с поставками важных материалов. В июле институт ухудшил прогноз, сославшись в том числе на рост строительной инфляции и последствия геополитической нестабильности.
Поэтому высокий спрос на жилье сам по себе не гарантирует строительного бума: если новый дом требует арендной платы, недоступной значительной части потенциальных жильцов, проект может оставаться нерентабельным без снижения расходов, субсидий или других форм поддержки.

При этом разрешений на строительство действительно стало больше. В 2025 году их число выросло на 10,8%, до 238,5 тыс. после трех лет снижения. Но на конец года в Германии оставалось около 760,7 тыс. уже разрешенных, но еще не завершенных квартир — так называемый Bauüberhang. Непосредственно строились лишь 307,2 тыс. из них.
Кроме того, строительный цикл удлинился. По данным ifo, средний период от получения разрешения до завершения здания достиг примерно 27 месяцев — примерно на полгода больше, чем в начале десятилетия. Поэтому сегодняшний рост числа разрешений проявится в статистике готовых квартир только с существенным запозданием.

Почему переезд может сделать аренду дороже

Дефицит влияет и на использование уже существующего жилья. Арендатор может годами жить в квартире по сравнительно дешевому старому договору, а при переезде столкнуться с гораздо более высокой ценой нового контракта.

Немецкий союз арендаторов описывает этот эффект формулой «кто переезжает — проиграл». По данным представленного в марте исследования, в отдельных случаях даже переход в значительно меньшую квартиру может увеличить расходы на аренду.

Возникает так называемый lock-in effect: например, после отъезда детей человек может продолжать жить в большой квартире, поскольку меньшая квартира по новому договору обойдется ему не дешевле. В то же время семье, которой требуется дополнительная площадь, сложнее найти подходящий вариант. Исследователи ARGE и RegioKontext называют такое несоответствие размеров квартир потребностям домохозяйств одной из проблем немецкого рынка.

Разрыв между старыми и новыми договорами одновременно стал частью спора о регулировании аренды. Его критики считают, что ограничения снижают мобильность и инвестиционные стимулы; сторонники отвечают, что без них арендаторы на дефицитных рынках столкнулись бы с еще более быстрым ростом цен. Само существование разрыва поэтому не дает однозначного ответа на вопрос о необходимой политике.

Для тех, кто уже арендует жилье, отдельный вопрос — насколько собственник вообще вправе повышать плату. Как проверить законность повышения аренды в Германии и что делать арендатору, RTVI рассказывал отдельно.

Что власти делают и когда это может сработать

Один из главных инструментов правительства — Bau-Turbo, вступивший в силу 30 октября 2025 года. Он позволяет муниципалитетам в определенных случаях разрешать строительство жилья без предварительного составления или изменения обычного Bebauungsplan. Муниципалитет может принять решение по такому проекту в течение трех месяцев; специальный режим действует до конца 2030 года.
Но ускорение согласований не устраняет высокую стоимость самого строительства. Даже ifo, ожидающий постепенного восстановления отрасли, прогнозирует лишь 185 тыс. завершенных квартир в 2026 году, 195 тыс. в 2027-м и 210 тыс. в 2028-м. Последний показатель останется примерно на 17% ниже уровня 2024 года.

Второе направление — защита действующих и новых арендаторов. Германия продлила Mietpreisbremse до конца 2029 года. В районах, признанных землями напряженными рынками жилья, первоначальная аренда при новом договоре в общем случае не должна превышать местную сравнительную ставку более чем на 10%, хотя закон предусматривает исключения.

Параллельно федеральное правительство увеличивает финансирование социального жилья. До 2029 года на него предусмотрено €23,5 млрд федеральных средств. При этом часть существующих социальных квартир продолжит выходить из режима ограничений, поэтому новое строительство одновременно должно компенсировать сокращение старого фонда.
Быстрого результата эти меры дать не могут уже из-за продолжительности строительного цикла. Даже если число новых проектов и разрешений продолжит расти, между политическим решением и появлением готовых квартир проходят годы.

Поэтому нынешний жилищный кризис Германии — не только история о дорогом Берлине или медленной выдаче разрешений. Одновременно сошлись высокий дефицит доступного жилья, дорогая стройка, слабая рентабельность новых проектов, сокращение социального фонда и рынок аренды, на котором переезд нередко означает резкий рост расходов. Даже при восстановлении строительства выход из этого дефицита будет измеряться годами, а не месяцами.